PARTNERZY AKADEMII

W związku z ostrą dyskusją na Linkedin i otrzymywanymi przez nas w każdym tygodniu kilkoma telefonami w tej sprawie zorganizowaliśmy zjazd deweloperów, architektów i prawników w ramach Akademii Inwestora na temat: „Czy można wliczać scianki działowe do sprzedawanych lokali. Dwa podejścia deweloperów.” Wśród uczestników byli głównie deweloperzy z ramienia Polskiego Związku Firm Deweloperskich.  Akademia nie była wymierzona przeciwko deweloperom, którzy wliczają powierzchnie pod ściankami do celów sprzedaży. Uczyliśmy na niej jak robić to bezproblemowo i bez późniejszych sporów z kupującymi. Wśród uczestników byli przedstawiciele największych firm deweloperskich w Polsce:  Skanska, Napollo, Napollo Residential, Unidevelopment, Volumetric, Apricot Capital Group, LC Corp, Victoria Dom, Centrum Praskie Koneser, Murapol, Ghelamco, Matexi, Fadesa Polnord Polska, YIT Development, Rafin, Murapol Architects Drive, Morizon, Trei Real Estate, Metropolitan Investment, Napollo Invest Sześć, Arkada Invest, Properteam, Big City Invest, Copernicus Toruń Hotel, WSP Polska, Skanska Residential Development, Yareal, UNSEN, P3 Parks, JLL, Tiara Development, Cushman & Wakefield, Dom Development i inni. Słuchaczami były osoby zajmujące następujące stanowiska: prawnik, senior project manager, architekt, starszy specjalista ds. inwestycji, project leader, dyrektor biura sprzedaży, project manager, członek zarządu, dyrektor sprzedaży, dyrektor techniczny, dyrektor pionu inwestycji, sales manager, wicedyrektor ds. inwestycji, dyrektor działu prawnego,  wiceprezes zarządu, specjalista ds. przygotowywanie inwestycji, senior architekt, dyrektor działu projektowego. 

Adrian Hołub prelekcję na ten sam temat wygłosił podczas 22. Kongresu Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości i jako jedyny z 17-stu prelegentów otrzymał owacje na stojąco. Dlatego z przyjemnością zapraszamy na wydarzenie organizowane w Warszawie. W każdym tygodniu mamy średnio 3 telefony od osób kupujących lokale oraz od samych deweloperów. Żadna ze stron nie wie w 100% co jest słuszne. Wielokrotnie byliśmy mediatorem między stronami, które często sądownie dochodziły roszczeń z tego tytułu.

Jakie zatem są najważniejsze konkluzje ze spotkania z deweloperami?

Reputacja – azymut na sukces dewelopera

Dziękujemy deweloperom z całej Polski za ciągłą dyskusję podczas Akademii Inwestora, która odbyła się 27.02.2019 roku. Jest to coś, co cenimy sobie najbardziej podczas naszych akademii i kongresów. Tego typu wydarzenia organizujemy w celu szerzenia świadomości wśród deweloperów. Ważne jest by mieli oni świadomość odpowiedzialności i ryzyka, jakie niosą błędne zapisy w umowach notarialnych przy sprzedaży lokali czy w samych metryczkach lokali. Reputacja dewelopera na tak konkurencyjnym rynku to jedna z wiodących kwestii, która buduje zaufanie kupujących lokale. Reputacja to w pewnym sensie nie pozwalanie sobie na błędy – próba minimalizowania tych błędów. Kolejka prawników chętnych zająć się masowymi pozwami w tej materii jest długa – mamy wiele propozycji w tym zakresie. W związku z tym, że nie jest to nasz główny biznes to wolimy się skupić na uświadamianiu deweloperów, architektów i prawników działających na rzecz deweloperów, jakich błędów się wystrzegać. A jakie są najczęściej popełniane? Co najbardziej było dyskutowane na Akademii? Wylistowaliśmy te kwestie poniżej.

2,5-godzinną Akademię można zobaczyć w wersji video, która jest dodatkiem do Ekspertyzy Deweloperskiej – zobacz tutaj>>

„Powierzchnia sprzedaży” a powierzchnia użytkowa

Rynek jest podzielony na tych, którzy liczą powierzchnie (pod ściankami działowymi, powierzchnie przejść drzwiowych, wnęk okiennych do sprzedaży) i na tych którzy tego nie praktykują. Tych drugich jest większość. Adrian Hołub przedstawił na spotkaniu dziesiątki przykładów. Pokazał między innymi: kiedy coś jest traktowane jako przejście drzwiowe a kiedy nie; kiedy ściankę można wyburzyć ze względu na liczne przepisy a kiedy nie; kiedy coś jest powierzchnią konstrukcji w rozumieniu normy PN-ISO 9836:1997 a kiedy nie, kiedy coś jest antresolą a kiedy nie; kiedy poddasze jest użytkowe a kiedy nie, itp. W kuluarach okazało się, że praktykowane jest także sporadycznie wliczanie powierzchni szachtów! Potwierdzają to również liczne metryczki, które otrzymujemy od osób kupujących lokale, które przychodzą o porady. Na Akademii wielokrotnie podkreślaliśmy, że czym innym jest „powierzchnia sprzedaży”, która nigdzie w przepisach nie jest zdefiniowana a czym innym jest powierzchnia użytkowa w rozumieniu normy PN-ISO 9836:1997, która przedkładana jest do celów notarialnych, samodzielności lokali, założenia kart lokali w urzędzie geodezji oraz do celów podatkowych i rozliczeń wewnątrz wspólnoty mieszkaniowej. Inną definicją powierzchni użytkowej posługujemy się do celów sprzedaży a inną do celów podatku od nieruchomości.

Nieoceniona rola architekta na etapie projektu

Warto podkreślić, że niektórych ścian nie można wyburzać, jest to „typowa” konstrukcja sprawiająca, że budynek się nie zawali, ale nie jest to pełna definicja konstrukcji zdefiniowanej w normie pomiaru powierzchni PN-ISO 9836:1997. Ponadto bardzo istotne jest nazewnictwo przy projektowaniu poszczególnych pomieszczeń, co leży już w gestii architektów na samym starcie projektu. Nazwanie jednego pomieszczenia kuchnią a drugiego pokojem powoduje, że są to dwa oddzielne pomieszczenia i muszą być wydzielone ścianami oraz przejściem drzwiowym. Zastosowanie w nazewnictwie wyrażenia „salon z aneksem kuchennym” eliminuje ten problem. Na sali wśród słuchaczy było kilku architektów, którzy podkreślali, że ich przepisy różnią się od tych do celów założenia kart lokali w urzędzie geodezji, podatkowych i jest to prawda. Adrian kładł nacisk na to, że jeżeli deweloper chce wliczać powierzchnie ścianek działowych do sprzedaży lokali to po pierwsze w odpowiednim momencie musi odpowiednio przygotować projekt do pozwolenia na budowę, w odpowiednim czasie zamówić pomiar powierzchni, a po drugie od początku do końca musi informować o tym kupującego – zaczynając od prospektów, wizualizacji i folderów aż po zapisy w umowach najmu czy oznaczanie ścian liniami przerywanymi na rzutach projektu.

Czy norma nie jest obowiązująca?

Usłyszeliśmy w trakcie Akademii, że stosowanie normy PN-ISO 9836:1997 w zakresie liczenia powierzchni do celów sprzedaży lokali jest dobrowolne, że rozporządzenie tylko wskazuje tę normę, jako sposób możliwy do przyjęcia w całym procesie liczenia powierzchni. Czy jest to prawda? Otóż nie – obowiązująca w tym zakresie jest norma PN-ISO 9836:1997, która wyjaśnia czym jest powierzchnia użytkowa. Podstawą prawną jest Rozporządzenie w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego oraz Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Jednak ta odwołuje się do wspomnianego rozporządzenia, jako obligatoryjną wymienia normę PN-ISO 9836:1997. Adrian zwrócił uwagę, że w grudniu 2015 roku weszła nowa norma – PN-ISO 9836:1997:2015-12. Pomimo, że w normie tej jest w dwóch miejscach zapisane, że zastępuje normę PN-ISO 9836:1997 to nie jest ona obowiązująca. Dlaczego? Ponieważ wspomniane powyżej rozporządzenie nie powołuje się na nową normę. W jednym z artykułów na naszym blogu >> poruszamy szczegółowo ten temat. Ponadto ważne jest też to, że ta norma jest dedykowana dla rynku biurowego a nie mieszkaniowego i naszym zdaniem norma ma bardzo dużo błędów i jest niedopracowana. Dodatkowo przewróciłaby sposób redukcji powierzchni ze względu na wysokość, który jest stosowany w Polsce ponad 40 lat.

Komentarz do normy PN-ISO 9836:1997 zaskoczeniem spotkania!

Największym zaskoczeniem dla słuchaczy był według nas fakt, że do normy PN-ISO 9836:1997 dostępny jest szczegółowy komentarz z 2002 roku, który jest integralną częścią normy. Oba te dokumenty trzeba czytać, jako jedność.  Po szkoleniu dostałem kilka telefonów i e-maili w tej sprawie. „Komentarz” obala wszelkie dyskusje na temat powierzchni pod ścianami działowymi, nie będącymi konstrukcją w rozumieniu konstruktora.

Powoływanie się na błędne informacje

Bardzo częstym błędem, który spotykamy w praktyce zawodowej i który potwierdził się również na Akademii Inwestora jest czytanie różnych „porad” w internecie. Po zapytaniu osób na sali o to, kto ma zakupioną na własne nazwisko/firmę normę PN-ISO 9836:1997 tylko kilka z blisko 70-ciu osób podniosło rękę. Jak zatem można praktykować zasady normy nie znając normy? Część osób miała ze sobą wydrukowane  cytaty z internetu, które rzekomo powołują się na normę. Pytając czy są to treści z normy – słyszeliśmy nawet odpowiedzi, że są to treści z blogów w interncecie. Konfrontując „tę samą” treść z normą i komentarzem do normy, który Adrian Hołub miał ze sobą – wyjaśnialiśmy zawiłości powierzchni użytkowych. Korzystanie z niesprawdzonych treści, które nijak mają się do polskich przepisów generuje poważne błędy w dokumentacjach, które idą do aktów notarialnych. Podstawą działań niech będą dokumenty i akty prawne! Niewłaściwym również jest sugerowanie przez przełożonych – architektom, geodetom, rzeczoznawcom powoływanie się na normy w angielskich wersjach językowych. Możliwe, że w tłumaczeniu został popełniony błąd, jednak póki co według konstytucji obowiązuje nas język polski i prawo polskie. Od poprawienia takich błędów są twórcy norm i dokumentów rangi urzędowej. O ile zostanie poprawione zostanie tłumaczenie – będziemy się stosować do nowych zapisów w normie.

Powoływanie się na niewłaściwe definicje

Powierzchnia użytkowa w Ustawie o podatkach i opłatach lokalnych ma inną definicję niż ta w normie PN-ISO 9836:1997. Inną definicję powierzchni konstrukcji respektować muszą architekci w projektach budowlanych a inna jest definicja w normie PN-ISO 9836:1997.  Podobny problem jest w przypadku redukcji ze względu na wysokość. Banki respektują granicę redukcji 1,90m a w normie są granice 1,40m i  2,20m. Jeszcze inaczej mierzy się lokale komunalne. Niestety bałagan w Polsce w tym zakresie jest olbrzymi a jeżeli rząd zdecyduje się na normę PN-ISO 9836:2015-12, to pół żartem zabraknie prawników aby obsłużyć „kłótnie” z tego wynikające. Dualizm definicji to jedno a interpretowanie tych definicji to kolejna sprawa. Przykładem, który poruszył prowadzący to twórczość jednego z prawników, który próbował zinterpretować przepis podatku od nieruchomości w garażu, że „wysokość w świetle”  to taka powierzchnia, która  powstaje z wpadania światła przez bramę otwartego garażu. I za tą tylko powierzchnię należy płacić podatek od nieruchomości. Powierzchnia ta stanowiłaby kilka % całej powierzchni garażu.

Co na to wytyczne banków?

Chaos w trakcie szkolenia wywołała również krótka przemowa Daniela Kaflika – rzeczoznawcy majątkowego i biegłego sądowego, który przedstawił kolejne spojrzenie na powierzchnie w sprzedawanych lokalach. Daniel wyjaśnił, że podejście banków w przypadku wyceny domów jest różne, ale w przypadku lokali zdecydowana większość banków przyjmuje powierzchnie bez wliczania ścianek działowych. Banki narzucają rzeczoznawcom w operatach szacunkowych odejmować te powierzchnie. Jeżeli są one wyszczególnione na metryczkach to jest to łatwe, ale często na metryczkach lokalu jest napisane pojęcie „powierzchni lokalu”. Rzeczoznawca w takich sytuacjach musi odjąć powierzchnię ścianek od powierzchni. Klient często mówi, że popełnił on błąd, co powoduje rozdrażnienie stron. Na przykład w lokalu 1000m² powierzchnia ścianek działowych wynosi 5m². W przypadku rynku warszawskiego cena za m² może wynosić 10 tyś zł. To powoduje zmniejszenie wartości lokalu w wycenie o 50 tyś zł. W przypadku wzrostu cen jaki jest w tej chwili na rynku, rzeczoznawcom w ogóle jest ciężko dojść w wycenie do tej wartości ceny zakupu, a tu trzeba jeszcze pomniejszyć wartość o te 50 tyś zł. Stanowi to bardzo duży problem przy wycenie nieruchomości. Niektóre banki wprowadziły nowe wytyczne dla lokali według, których rzeczoznawcy muszą liczyć lokal według powierzchni użytkowej. Nie mogą wziąć ceny transakcyjnej tak jak to jest w przypadku np. domów.  Banki licząc powierzchnię do kredytu hipotecznego biorą pod uwagę powierzchnie o wysokości powyżej 1,90m wysokości oraz nie wliczają garaży będących w bryle domu jednorodzinnego. To również spowodowało zdziwienie wśród niektórych słuchaczy.

Czy notariusz sprawdza zgodność umowy z przepisami?

Tu czeka Państwa kolejne rozczarowanie. Wielokrotnie mieliśmy spotkania z notariuszami, którzy nie zagłębiają się w słuszność wyliczenia powierzchni użytkowej na podstawie, której wylicza się kwotę do zapłacenia za mieszkanie. Dzień przed Akademią również mieliśmy spotkanie z notariuszami i zadaliśmy im kilka pytań kontrolnych w celu sprawdzenia ich wiedzy. Zapytaliśmy czy w akcie notarialnym wpisywana jest powierzchnia sprzedaży czy powierzchnia użytkowa? Notariusze nie ukrywali tego, że nie znają odpowiedzi, a i mówili jednoznacznie – „notariusz wpisuje do umowy powierzchnie z dokumentów otrzymanych od sprzedającego lub kupującego”. Ciągnąc dyskusję osoby te nie wiedziały, gdzie szukać definicji powierzchni użytkowej, która jest wpisywana do aktu notarialnego. I słusznie, bo to nie ich rola, ale strony transakcji często nie są tego świadome. Jak zatem strony mają wiedzieć, że powierzchnia wpisana do aktu jest prawidłowa? Jest to powierzchnia, która jest następnie wpisywana do księgi wieczystej, do wyliczenia ułamka we wspólnotach do naliczania podatków od nieruchomości. Oczywiście nie generalizujemy tego, że każdy notariusz nie ma wiedzy na ten temat (zdecydowanie tak nie jest), ale zwracamy uwagę na to, że notariusz nie sprawdza poprawności wyliczonej powierzchni. Często notariusz jest ze strony dewelopera, co znaczy, że będzie działał na jego korzyść. Ja osobiście kupiłem mieszkanie od dewelopera, którego notariuszem była osoba z rodziny. Wykazałem deweloperowi liczne błędy w umowie sprzedaży na etapie wstępnych rozmów – w mojej umowie błędy te zostały poprawione a inni właściciele zostali z poważnymi rozbieżnościami w umowie w kwestii powierzchni użytkowej.

Kto się podkłada?

Znaczna część dyskusji dotyczyła tego, co geodeta ma mierzyć w trakcie wizji lokalnej i czy powinien przedkładać deweloperowi dwie metryczki lokalu – jedną do urzędów a drugą dla kupującego. Interpretacje deweloperów są różne – część z nich uważa, że geodeta nie powinien podczas pomiaru nanosić na rzuty ścianek działowych. Znamy wyroki sądowe z wrocławskiego rynku kiedy takie praktyki były stosowane. Geodeta, który dopuszcza się takich działań popełnia przestępstwo i grozi mu m.in. utrata uprawnień zawodowych. W omawianym przykładzie deweloper miał wiele rozpraw sądowych i finalnie „zbankrutował” o czym można przeczytać w wielu wyrokach sądowych i w internecie.

W jednym z dwóch podejść omawianych na Akademii priorytetem jest wykazywanie minimalnej powierzchni ścianek. Przepisy obligują architektów na etapie projektu budowlanego do wyodrębnienia ścianami niektórych pomieszczeń. Jednym z pytań, które padło podczas szkolenia było: „czy, gdy w lokalu są dwie łazienki to czy można wykazać ścianki tylko wokół jednej z nich”. Niezamierzanie instalacji sanitarnych w celu wyeliminowania ścianek działowych wokół łazienek i ubikacji przez geodetów również jest ryzykowne i grozi stratą uprawnień. Przedkładając dokumentację do samodzielności lokalu musimy podać lokalizację w mieszkaniu przyłączy wodno-kanalizacyjnych i miejsc wentylacji. Zdarza się, że podczas naszego pomiaru robimy zdjęcia. Dlaczego? Niektórzy deweloperzy czasami upierają się, żeby wykonać im metryczki lokalu, ale bez nanoszenia ścianek działowych, które są w projekcie a które nie zostały wybudowane i w ogóle nie ma takiego zamiaru. Nie wchodzimy na pomiar powykonawczy, gdy lokale nie są skończone. Zdarza się, że deweloperzy budują ścianki działowe by zaraz po naszym pomiarze je wyburzyć i wpisać większą powierzchnię do metryczek i aktów notarialnych. Zdarza się też, że robione to jest metodą mieszaną, tzn.: część ścianek jest mierzona z natury a część z projektu, jednak zawsze odnotowujemy to na dokumentacji przekazywanej deweloperowi. To co deweloper pokazuje klientowi jest poza naszymi kompetencjami. Na pewno nie może tak być, że geodeta daje dwie metryczki lokalu różniące się powierzchnią użytkową w momencie kiedy mierzy ten sam lokal i metryczki są z tego samego dnia a norma pomiaru jest ta sama. Takie praktyki są nielegalne.

Kto uporządkuje chaos prawny?

Na rynku polskim powinna być jedna droga prawna, którą powinni iść wszyscy. Wtedy nie byłoby różnych interpretacji. Nasza postawa jest taka, że powinno się liczyć powierzchnię pod ścianami działowymi do sprzedaży – oszczędziłoby to wiele czasu i pieniędzy wszystkim – deweloperom, kupującym, geodetom, architektom, rzeczoznawcom i sądom. Warto do tego dążyć i mam nadzieję, że organizacje typu PZFD osiągną ten cel! W trakcie szkolenia Adrian Hołub wyszedł z inicjatywą uporządkowania kwestii prawnych w tym zakresie ze względu na doświadczenie w tej materii. Część deweloperów została po akademii na indywidualne rozmowy w celu nakreślenia strategii liczenia powierzchni, co bardzo nas cieszy, że udało nam się przekonać do tego, że można łatwiej i bardziej transparentnie dla obu stron transakcji. Czekamy na współpracę na szczeblu krajowym, by wspólnie uporządkować te kwestie.

Czy będą pozwy sądowe za wliczanie powierzchni pod ścianami działowymi do sprzedaży?

Jak pisaliśmy we wstępie kolejka kupujących mieszkania i kolejka prawników, którzy proszą nas o pomoc jest długa. Coraz częściej prawnicy i deweloperzy kupują ekspertyzę deweloperską naszego autorstwa, która mówi, jak przygotować się do sprzedaży według obu podejść,  o których tu mowa. W kilku bataliach sądowych byliśmy ciałem doradczym. Ekspertyza powstała po to, żeby zaoszczędzić nasz czas. To dlatego odsyłamy zainteresowanych do poczytania i dlatego organizujemy szkolenia, gdzie w jednym czasie można mówić do wszystkich na raz. Ale zastanówmy się po co strony transakcji mają walczyć skoro można wiele rzeczy uprościć i zadowoli to wszystkie strony? Uważamy, że kupujący jest w stanie płacić za maksymalnie „otwarte” mieszkania bez wrysowanych ścianek działowych (tym samym licząc ich powierzchnię do sprzedaży). Nie trzeba tu dorabiać większych ideologii. Przywilej postawienia ścianek działowych w innym miejscu na koszt dewelopera jest dość mocnym argumentem, który właściwie niweluje koszt wyburzania i stawiania w nowym miejscu ścianek według własnej wizji już po odbiorze mieszkania. Jednak klient musi o tym wszystkim być informowany od początku a sam projekt na etapie pozwolenia na budowę musi w odpowiedni sposób oznaczyć miejsca instalacji, miejsca opcjonalnych do wybudowania ścian (linie przerywane) i szereg innych aspektów poruszanych na Akademii. Tłumaczenia niektórych deweloperów, że mieszkanie sprzedaje się w całości i nie powinno być to związane z naliczaniem m² są naszym zdaniem niefortunną linią obrony. Metry kwadratowe „idą” za danym lokalem w wielu urzędach i dokumentach – nie da się, więc w ogóle o nich nie mówić. Tym bardziej, że każdy deweloper i tak w prospektach, ogłoszeniach i na metryczkach podaje ceny za m² a nie całościowo za lokal, więc to trochę zaprzeczanie przyjętej ideologii. Ryczałtowo czasami liczone są domy, ale finalnie i tak klient i urzędy mają podaną liczbę m² powierzchni użytkowej na rzutach. Przypominam, że cała Polska, źle liczy powierzchnię użytkową w domach jednorodzinnych! Szczegóły w video ze szkolenia.

BRAK MIEJSC

Decyduje kolejność zgłoszeń

cena 600 zł netto + VAT rejestracja od 15.02.2019

Cena obejmuje uczestnictwo w Akademii Inwestora, przerwy kawowe, materiały konferencyjne.

Wymagana jest rejestracja przez formularz.

Uczestnictwo zostanie potwierdzone e-mailowo przez zespół Geodetic.

Konkurs Wizytówkowy

do wygrania:

1 voucher o wartości 1500zł na Produkty / Wydarzenia Geodetic 2019

4 vouchery o wartości 500zł każdy Produkty / Wydarzenia Geodetic 2019

1 voucher o wartości 1000zł netto na umieszczenie opinii Eksperckiej w książce

„1000 błędów inwestorskich w nieruchomościach komercyjnych i mieszkaniowych”

1 voucher o wartości 7000zł  na udział w Akademii Inwestora

„inwestycja mieszkaniowo-usługoa na wynajem w X etapach” – projekt własny”

4 Roczniki Geodetic 2018

Kontakt do organizatora

Monika Hołub

CEO of Polish Geodetic Group

+48 785 041 079

monika.holub@geodetic.co