Do wygrania darmowe szkolenie dla zwycięskiej firmy wraz z Audytem wewnętrznym z zakresu stosowanych w firmie norm pomiaru powierzchni do celów najmu i do celów podatkowych.
PROGRAM AKADEMII I AUDYTU
BLOK I WSTĘP
- Szybki przegląd norm i podział według rodzajów budynków (biura, magazyny, handel).
- Gdzie właściciele i zarządcy popełniają błędy w zakresie powierzchni.
- Skutki wyboru normy pomiaru powierzchni do celów najmu.
- Błędy popełniane w deklaracjach podatkowych.
- Jak przeżyć kontrolę podatkową w kwestii podatku od nieruchomości?
- Która norma daje największą powierzchnię?
- Jaką normę najczęściej wybierają klienci?
- Nagminne błędy w rentrollu.
- Model zarządzania normami – praktykowany trend na rynku.
BLOK II PRZEGLĄD NORM POMIARU POWIERZCHNI DO CELÓW NAJMU I DO CELÓW PODATKOWYCH
- Omówienie norm polskich (PN-ISO 9836:1997, PN-ISO 9836:2015-12, PN-70/B, Ustawa o podatkach i opłatach lokalnych) dla budynków biurowych, handlowych, mieszkalnych – klasyfikacja rodzajów powierzchni, w tym w EGIB (ewidencja gruntów i budynków).
- Omówienie norm zagranicznych (BOMA, GIF, Tegova, RICS, IPMS) dla budynków biurowych, handlowych, mieszkalnych – klasyfikacja rodzajów powierzchni.
- Co nowego w normie BOMA Office 2017.
- Modyfikacje norm – o ile można zwiększyć powierzchnię najmu.
- Przykładowe pietra pomierzone według różnych norm.
- Współczynniki powierzchni wspólnych (piętrowe, budynkowe, kompleksowe) – jak je liczyć i jak ujmować w umowach najmu?
- Kilka współczynników powierzchni wspólnej na jednym piętrze.
- Przykłady poprawnych zapisów w umowach najmu pod kątem powierzchni i współczynników powierzchni wspólnych.
- Jak norma PN-ISO 9836:1997 da powierzchnie najmu większe niż BOMA?
BLOK III AUDYT POMIARÓW POWIERZCHNI – KOMPLETÓW DOKUMENTÓW, NA KTÓRYCH PAŃSTWO PRACUJECIE (CELE NAJMU I CELE PODATKOWE)
- Analiza Autocada do celów najmu i do celów podatkowych – pokażemy jak wzorcowo pracować z powierzchniami w Autocadzie (pojedyncze rzuty.
do umów najmu, zbiorcze zestawienia portfela budynków, pojedyncze budynki, jak oznaczać warstwy, jak opisywać layouty, itp.). - Analiza Excela rentroll i tabeli pomiaru powierzchni – jak można usprawnić pracę i dlaczego warto mieć wszystko w jednym miejscu?
- Przeanalizujemy kilka naszych exceli według różnych norm do celów najmu i do celów podatkowych.
- Analiza załączników do umowy najmu (rzuty).
- Analiza draftów praktykowanych przez Państwa umów pod kątem informacji o powierzchniach.
- Analiza składanej deklaracji podatkowej (weryfikacja, czy odpowiednia powierzchnia jest wliczana do podatku).
- Pokażemy przykłady opracowań pomiaru powierzchni do celów najmu i do celów podatkowych według różnych norm (weźmiemy ze sobą wiele przykładowych kompletów opracowań i zrobimy analizę).
Liczba uczestników z wygranej firmy: nielimitowana
Czas szkolenia: ok 8 godzin
Data szkolenia i audytu: ustalana indywidualnie ze zwycięzcą konkursu
ZASADY KONKURSU
Zgłoś swoją firmę zgodnie z formularzem rejestracyjnym, gdzie należy wpisać:
- Dane osoby zgłaszającej
- Nazwę firmy, w której ma odbyć się szkolenie i Audyt
- Ilość m2 jakimi zarządza firma
- Miejsce poprowadzenia Akademii i Audytu
- Krótkie uzasadnienie, dlaczego mamy przeprowadzić szkolenie i audyt właśnie w Twojej firmie
Zgłoszenia należy wysyłać do dnia 15.06.2018 r. do godziny 00:00.
Konkurs rozstrzygnie zarząd Geodetic Sp. z o.o. – Polish Geodetic Group w dniu 16.06.2018 r.
Ogłoszenie wyników w dniu 16.06.2018 r. na niniejszej stronie i na portalach społecznościowych
Przewidujemy wyróżnienia w postaci darmowych wejściówek na Ogólnopolski Kongres Geodetic – 18.10.2018 – szczegóły tutaj >>
Opinie uczestników Akademii Inwestora Geodetic
„Jak zwykle, profesjonalnie, rzeczowo i ciekawie poprowadzone szkolenie. Dobór prelegentów trafiony, duży plus za wartość merytoryczną prezentacji bez zbędnej reklamy.”
Sylwia Pytko-Burska – Asset Manager M&A Capital Poland – Akademia Inwestora Warszawa 09.05.2018
„Zdecydowanie pozytywne wrażenia. Profesjonalna prezentacja wszystkich prelegentów. Bardzo dziękuję za zaproszenie na konferencję, cieszę się, że się poznaliśmy, a samo wydarzenie było na rzeczywiście dobrym poziomie”
Mikołaj Płonka, Large-scale Project Management- Akademia Inwestora Warszawa 09.05.2018
„Przedmiotowe szkolenie zwraca uwagę na potrzebę profesjonalnego wykonywania poszczególnych zakresów w branży, świadomego wyboru, zakupu, projektowania i realizacji inwestycji budowlanych. Forma przekazu i wartość merytoryczna bardzo dobra.”
Wojciech Gil, właściciel „WAND”- Akademia Inwestora Warszawa 07.02.2018
Wielu właścicieli galerii handlowych, biurowców, magazynów, kamienic na własne życzenie rezygnuje ze swoich zysków z tytułu najmu. Często ta decyzja jest podejmowana na etapie kupna nieruchomości zabudowanej, albo wykonywania dokumentacji powykonawczej budynku lub w momencie zarządzania nieruchomością. Na jednym tylko biurowcu o powierzchni 80 tys. m2 w centrum Warszawy po zmianie normy i wprowadzeniu modyfikacji wygenerowaliśmy dodatkowe 2,3 mln zł więcej zysku corocznie z tytułu najmu. Dodam, że nie jest to jednorazowy precedens, którym się chwalimy. Błędy popełniane w deklaracjach podatkowych, które dla jednego z rekordzisów powodowały 300tys zł strat corocznie z tytułu błędnie wpisywanych kwot w deklaracjach. Jesteśmy kilka tygodni po kontroli urzędnika od podatku od nieruchomości u jednego z klientów (obiekt 2,5 tys m2), którzy po kilku miesięcznych batalii z urzędem zaprosili nas na konfrontację z urzędnikiem. Wygraliśmy!
Ile tracą właściciele nieruchomości komercyjnych na najmie?
Firma Polish Geodetic Group w ciągu 11-letniego doświadczenia pomierzyła 4 mln m2 powierzchni. Jest to bardzo dużo w przeliczeniu na jedną firmę, jednak w porównaniu z potencjałem rynku jest to dopiero 13% rynku. W podanym wyżej przykładzie biurowca w Warszawie po ustaleniach z zarządcą wygenerowaliśmy tylko 3% zysku. Wiedząc, że w Polsce jest ponad 30 mln m2 biur, magazynów i handlu można uogólnić, że ponad 300 mln zł leży corocznie na chodniku jeśli chodzi o najem. 3% to niewiele, bo średnio generujemy dodatkowe powierzchnie rzędu 7% a w kamienicach na cele biurowe nawet 13%. Gdzie zatem leży przyczyna tego, że właściciele nieruchomości nie chcą podnieść tych pieniędzy?
Gdzie uciekają metry?
Problem w tym, że jeszcze wiele osób inwestujących w nieruchomości nie ma świadomości ile można zyskać na zastosowaniu odpowiedniej normy pomiaru powierzchni i wprowadzeniu modyfikacji normy do celów najmu. Zarządcy nieruchomości z kolei, często takie sprawy pomijają, żeby zwyczajnie nie mieć dodatkowych obowiązków. Oczywiście nie wszyscy! Ci zarządcy, którzy są świadomi często nie mają niestety siły przebicia u właścicieli, co skutkuje brakiem budżetu na cele zlecenia. W efekcie pomiar, który zwykle zwraca się do roku i daje zarobić w kolejnych latach odlatuje w niepamięć. Ci szczęśliwcy, którzy zrozumieli, że porządek w powierzchniach to czysty zysk muszą teraz przedrzeć się przez skrajnie różne oferty firm. To w interesie inwestora jest decyzja, czy skorzysta z najtańszej oferty, która często nie obejmuje pomiaru w terenie a jedynie obrysowanie linii z zeskanowanego rzutu, albo co gorsze pomierzenie jednego piętra biurowca i skopiowanie na kolejne 13 pięter. Nasze pomiary z natury są zawsze odzwierciedleniem stanu faktycznego co potwierdzamy certyfikatem i gwarancją. Znaczy to tyle, że bronimy naszych opracowań przed najemcami (w sumie to opracowania same się bronią) a w przypadku realizacji pomiarów do celów podatkowych również bronimy właściciela nieruchomości przed urzędem. Wielu zarządców często „wie lepiej”, że etapowe pomiary poszczególnych lokali są lepsze, po czym za rok wracają zlecić cały pomiar od początku tym samym powielając koszty. Takie sytuacje zdarzają się bardzo często i faktycznie przy takim podejściu można być pewnym, że na powierzchniach nie da się nic ugrać. Innym aspektem jest to, że rozbieżności powierzchni w umowach najmu w porównaniu do stanu rzeczywistego budynku czasami sięgają kilku %, a u najlepszych wykazywaliśmy różnice 50% a nawet 300%! Bałagan w rentrollu to rzecz codzienna u zarządców.
Normy do najmu i do podatku
Warto zaznaczyć, że innymi prawami rządzą się pomiary do celów podatkowych a innymi te do celów najmu. W Polsce uregulowane normami są jedynie pomiary powierzchni na podstawie, których oblicza się podatki. Przy kwestiach podatkowych zwykle spotykamy się ze znacznym przepłacaniem. Dlaczego? Do deklaracji podatkowych wpisywane są bardzo często powierzchnie z opracowań do celów najmu. Różnice między operatami to średnio kilkanaście procent. Na rynku jest ponad 10 norm pomiaru powierzchni do celów najmu wraz z ich odmianami a do celów podatkowych jest jedna norma PN-ISO 9836:1997, do której odwołuje nas Ustawa o podatkach i opłatach lokalnych. Niektóre normy do celów najmu są dedykowane do konkretnych rodzajów powierzchni (handel, biura, magazyny). Dodatkowo w celu zwiększania powierzchni najmu prawie zawsze stosujemy u klientów różne odstępstwa i modyfikacje norm. My to nazywamy „maksymalizacją powierzchni komercyjnej”. W pomiarach powierzchni do celów najmu właściciele i zarządcy mają dowolność stosowania norm i ich modyfikacji. Na czym one polegają? Na włączeniu lub wyłączeniu pewnych rodzajów powierzchni do poszczególnych grup powierzchni. Te z kolei albo są wliczane do powierzchni najmu albo nie. Przeanalizujmy przykład kamienic, które tracą najwięcej powierzchni. W pomierzonych przez nas blisko 60 kamienicach w różnych miastach Polski (Warszawa, Kraków, Wrocław, Łódź, Poznań, Gdańsk, Lublin) straty w powierzchniach sięgały 7 – 13%. Mówimy o powierzchniach, z których korzystają najemcy, a za które wynajmujący nie nalicza najmu. To przekłada się często na kilkanaście lub kilkadziesiąt tysięcy złotych miesięcznie, które NIE trafiają do kieszeni wynajmującego. Często podczas pierwszych spotkań na obiektach, które zlecano nam do pomiaru zarządcy narzucali normy pomiaru. Po sugerowaniu im, że zastosowanie modyfikacji i wliczenie wnęk okiennych dałoby im większą powierzchnię często słyszeliśmy śmiech towarzyszący wypowiedzi: „A co ja tu uzyskam, na tej małej wnęce okiennej – 0,5m2?” Szybko przeliczając tego typu wnękę okienną o głębokości 0,5m2 i 1m szerokości mamy te „śmiesznie małe 0,5m2 dodatkowej powierzchni”. Rozglądając się po pokoju widzimy takich okien 3, szybko więc przeliczamy, że tylko w tym pomieszczeniu mamy 1,5m2 powierzchni, z której najemca korzysta a za którą nie płaci. W takim momencie magicznie znika uśmiech zarządcy. Dalej, pytamy go ile takich okien ma na piętrze. Słyszymy liczbę 15, co daje 7,5 m2 powierzchni na piętrze. Stwierdzając, że budynek ma 6 kondygnacji a cena z najmu w tym akurat mieście wynosi ok. 80zł/m2 wychodzi nam dodatkowe 45m2 powierzchni i 3600 zł comiesięcznej straty tylko na wnękach okiennych. Czy to nie jest porównywalnie powierzchnia małego biura? Chciałabym zwrócić jednak uwagę, że wnęki okienne w kamienicach mają często powierzchnię 0,5 – 1,5 m2. Dodając do tego wnęki w ścianach, przejścia drzwiowe, powierzchnię po ścianami „rozbieralnymi” możemy wygenerować kolejne tysiące złotych. Dorzućmy do tego oszczędności z prawidłowo wyliczanych powierzchni do celów podatku i odejmijmy kwoty, które trzeba będzie oddać najemcom w przypadku gdy wykażą źle naliczone powierzchni i okazuje się, że ma to duży sens.
Świadomy inwestor nie traci
Świadomy Inwestor – to hasło, które często powtarzamy naszym klientom i słuchaczom naszych Akademii Inwestora! Co zatem powinien uświadomić sobie właściciel nieruchomości komercyjnej? Powinien poznać ogólne zasady pomiaru powierzchni do celów podatkowych i do celów najmu oraz przeszkolić w tym zakresie zespół, który zarządza nieruchomością. To sztab zarządców, architektów i prawników robi błędy w projektach, rentrollach i umowach najmu mieszając normy, pojęcia i ujmując niewłaściwie informacje o powierzchniach na załącznikach graficznych do umów. Wiemy to zarówno z doświadczenia jak i pytań podczas organizowanych przez nas Akademii Inwestora Geodetic i Ogólnopolskich Kongresów Geodetic (www.geodetic.co). Wielokrotnie byliśmy mediatorem w rozwiązywaniu konfliktów wynikających z błędów w powierzchniach. Każdorazowo w takich sytuacjach wynajmujący zwracali najemcom niesłusznie naliczone powierzchnie najmu (szczególnie za części wspólne). Kwoty te zwykle sięgały kilkuset złotych. Świadomość najemców bardzo się w tym zakresie podnosi i coraz częściej kontrolują oni wynajmujących, stąd bardzo ważna jest świadomość inwestora, który sam w swoim interesie powinien zadbać o to ile zarabia na swoim biznesie.
